Kinnisvara ostmine ja ümberpööramine on populaarne, kuigi kõrge riskiga viis raha teenimiseks. Kui ostate kodu hea hinnaga, teete esteetiliselt atraktiivseid renoveerimistöid ja müüte maja kõrgema hinnaga, kui maksite, saate hõlpsalt palju raha teenida. Majade ümberpööramine pole aga sugugi lihtne "kiiresti rikkaks saamise" plaan. See nõuab palju tööd, palju investeeringuid ja isegi suurepärase majaga võib teil tekkida raskusi valmistoote müümisega lihtsalt kõikuva eluasemeturu tõttu.
Sammud
Osa 1: 6: oma võimete hindamine
Samm 1. Hinnake oma ajakulu
Funktsioonide ümberpööramine ei ole tavaliselt osalise tööajaga kontsert. Kinnisvara otsimine, renoveerimine ja seejärel müümine nõuab töönädala jooksul palju planeerimist ja tööd. Kui te ei saa flippimist täistööajaga teha, pole te ilmselt selleks valmis.
Samm 2. Hinnake oma renoveerimisoskusi
Parimad lestad on võimelised ise põhilisi renoveerimisülesandeid täitma, näiteks aukude kinnitamiseks seintesse või tualettruumi vahetamiseks. Säästate palju raha, kui ei oota, et teised neid ülesandeid teie eest täidaksid. Lisaks on teatud asjaolusid, kus asjad tuleb kohe parandada, nii et teiste ootamata jätmine võib olla väärtuslik vara. Sel viisil raha säästmine võib aidata ainult teie lõpptulemust. Mõnel juhul võib see tähendada erinevust müügi tegemise ja teise ostja ootamise vahel. Enne kui otsustate, kas kinnisvara ümberpööramine on teie jaoks õige, kaaluge oma võimet neid ülesandeid täita.
Samm 3. Hinnake oma võimet flippi rahastada
Kinnisvara ümberpööramine nõuab esmalt kinnisvara ostmist ja seejärel selle renoveerimise eest ise maksmist, seega vajate selleks rahastamist. Pangad ei ole üldjuhul nõus selleks otstarbeks tagatiseta laene andma, seega vajate iga ümberpööratava projekti lubamiseks sääste, tagatist või mõlemat. Kui teil on piisavalt sääste, kasutage seda, kuid kui ei, siis peate kasutama tagatud laenu, näiteks teist hüpoteeklaenu või kodukapitali krediidiliini (HELOC). Teine võimalus on kõva raha või sildlaenu kasutamine, seda tüüpi laenud on mõeldud kinnisvarainvestoritele ja neid on lihtsam saada, kuna neid toetab kinnisvara ise. Kõva raha laene ei anna kohalikud pangad, peate leidma oma piirkonnas eralaenuandja. Pidage meeles, et lisaks vara müügihinnale vajate raha ka kinnisvara renoveerimiseks ja hoidmiseks kuni müügini.
HELOC -id ja teine hüpoteeklaen kannavad riski, et kaotate oma kodu, kui jätate laenu tasumata
Samm 4. Veenduge, et teil on kinnisvaraturu tundmine
Et olla edukas rästik, peate kinnisvaraturgu väga hästi tundma. Teil pole vaja mitte ainult soodsate kinnisvaraobjektide tuvastamise oskust, vaid ka teadmist, millal osta ja müüa ning kus seda teha, et saaksite oma raha eest võimalikult lühikese aja jooksul maksimaalset tulu. Vastasel juhul jääte müügist või kinnisasja liiga pikaks ajaks hoidmisest kahjumisse. Hankige sügavaid teadmisi oma piirkonna kinnisvaraturust, uurides kohalikku kinnisvara noteerimist, töötades selles valdkonnas või konsulteerides kohalike kinnisvaraekspertidega.
Osa 2/6: kinnitusvahendi ostmine
Samm 1. Leidke odav kinnisvara
Odavat kinnisvara saate otsida oma kohalikust ajalehest, veebipõhiste loendite kaudu või otsides võlgnevusi hüpoteeklaenudest. Kinnisvara ümberpööramise võti on korraliku, parandatava maja leidmine piisavalt madala hinnaga, et see oleks teie aja, vaeva ja raha väärt.
Odava kinnisvara levinumateks allikateks on HUD -i sulgemine, regulaarne sulgemine ja lühike müük. Samuti võite proovida otsida surmateateid ja abielulahutuse lahendusi, kuna need kipuvad eelnema kiirele eluaseme müügile
2. Uurige naabruskonda
Lisaks naabruskonna uuringutele, mis määravad piirkonna kodude keskmise turuväärtuse, on oluline teada ka piirkonda ennast. Soovite vaadata kogukonna tegureid, nagu piirkonna koolide kvaliteet, juurdepääs ühistranspordile (kui see on teie kogukonnale asjakohane) ja muid aspekte, mis määravad, kas see kinnisvara meeldib näiteks noorele perele, lapsed versus pensioniealine paar, kes soovivad sisse elada.
Ümbruskond aitab luua potentsiaalse kodu turgu ja soovite teada, kas piirkonnas on juba hinnatõus, kas see on üleminekufaasis või suhteliselt madalate hindadega. Selle saate kindlaks teha, küsides kohalike käest või rääkides naabruskonda tundva kinnisvaramaakleriga
Samm 3. Hinnake vara
Enne ostu lõplikku vormistamist peaksite ringi vaatama ja töövõtja ja/või ehitusinspektor teiega kaasa tulema. Töövõtja võib anda teile hinnangu, kui palju remont ja renoveerimine maksma lähevad. Ehitusinspektor teab, kas kulukas töö, näiteks vundamendi remont, võib osutuda vajalikuks, kuna sellised remonditööd võivad muutuda uskumatult kalliks ja muudavad teie eelarve hõlpsalt üle.
- Paljud oksjonitel loetletud kinnistud müüakse nähtamatuna, mis tähendab, et te ei saa seda kinnisvaraga tutvuda. Need investeeringud võivad olla erakordselt riskantsed, seega võiksite vältida stsenaariume, mille puhul te ei saa kinnisvara isiklikult hinnata.
- Otsige töövõtjaid ja inspektoreid veebist otsides või rääkige kinnisvaraga tegeleva inimesega. Nad võivad tunda usaldusväärset töövõtjat või inspektorit, kes teeb head tööd ja annab teile ausa hinnangu.
- Küsige inspektorilt kinnisvara peamiste süsteemide (elektrisüsteem, torustik, vundament ja katus, jne) seisukorda. Need võivad olla kõige kulukamad elemendid parandamiseks, seega on parem eelnevalt välja selgitada, kas need peamised süsteemid on heas korras või mitte.
- Küsige töövõtjalt, milline näeb välja koguinvesteering. See aitab teil saada korraliku ettekujutuse sellest, millist remonti vajate, kui selle kodu ostsite.
Samm 4. Hinnake kulusid ja väärtust
Enne kinnisvara ostmist on oluline teada oma eelarvet ja olla kursis eeldatavate kuludega. Selleks peate hindama kinnisvara, et hinnata, kui ulatuslik remont tuleb. Seejärel töötage tagurpidi, et võrrelda selle kinnisvara remondijärgset väärtust (ARV) hinnanguliste kulude ja remonditöödega, mida peate sisse viima.
- Otsige veebist või rääkige kohaliku kinnisvaramaakleriga, et teada saada teiste naabruskonna kodude turuväärtust, mida kavatsete osta. See annab teile ettekujutuse ARV -st, mis aitab teil otsustada, kas teie investeering tasub end ära või mitte.
- Võite kasutada veebipõhist ümberehituse kalkulaatorit, nagu see on aadressil https://www.remodelingcalculator.org/. See tööriist küsib teilt põhiteavet, näiteks maja mõõtmeid ja renoveerimise ulatust, mille olete valmis tegema, ning annab seejärel väga ligikaudse hinnangu.
5. samm. Kulude kandja
Lisaks seadmete, tööjõu ja muidugi ka kinnisvara kuludele tuleb kinnisvara valimisel arvestada ka paljude muude kuludega. Kulusid, mis on seotud kinnisvara omamisega, mida te pole müünud, nimetatakse tavaliselt bilansiliseks kuluks. Nende hulka võivad kuuluda kinnisvaramaksud, korteri- või ühistutasud, kindlustus ja kommunaalteenused, nagu elektri-, gaasi- ja veeteenused. Samuti peate maksma kinnisvaramaaklerile tema teenuste eest, mis võib keskmiselt olla umbes viis kuni kümme protsenti selle kinnisvara müügihinnast.
- Pidage meeles, et mida kauem hoiate mõnda kinnisvara ilma seda edukalt ümber pööramata, seda rohkem lisanduvad teie kandmiskulud.
- Mitte kõik kodud ei müü kohe. Isegi atraktiivne kodu kuumal alal võib mõnda aega turul olla, mis võib kulusid väga kiiresti kokku viia. Võimalik, et teil on varuplaan, sealhulgas kinnisvara üürimine või seal elamine, juhuks, kui müük ei lähe läbi. Mõned kinnisvaraeksperdid soovitavad ostu sooritada ainult siis, kui olete nõus/suuteline kodust kinni hoidma ja selles elama või seda vähemalt viieks aastaks välja üürima, juhul kui selle müümine ei lähe plaanipäraselt.
Samm 6. Arvutage oma maksimaalne pakkumishind maja ostmiseks
Seda saab arvutada, alustades eeldatavast jaehinnast pärast ostmist ja ümberehitust. Seejärel lisage kõik sulgemiskulud. Leidke oma maksimaalne pakkumishind, võttes selle summa ja lahutades seejärel ümberehituse kulud, laenuintressid ja soovitud kasumi. See arv näitab kõige rohkem, mida oleksite nõus kinnisvara eest maksma, ja seda saab kasutada läbirääkimistel.
Samm 7. Lõpeta ost
Lisaks kõigile muudele kodu ostmise, taastamise ja müügiga seotud kuludele peate arvestama ka rahastamiskuludega. Kas ostu sooritamiseks peate võtma laenu? Kui jah, siis peate kodulaenu parima intressimäära leidmiseks ostlema. Kui leiate hea laenupakkumise või olete ostmiseks piisavalt kapitali taganud ja kui kõik muu on kontrollitud ja mahub teie eelarvesse, siis olete valmis pakkuma selle kinnisvaramaaklerile.
Osa 3/6: Köögi ümberehitus
Samm 1. Hinnake kasu
Teie esimene samm peaks olema kindlaks teha, kui palju ümberehitatud köök müügihinnale lisanduks. Kui ümberehitamise kulud ületavad tulu, ei tohiks remonti teha. Teades, kui palju lisandväärtust lisandub, võib järeldada piirkonna teiste sarnaste kodude uurimisest koos ümberehitatud köökidega või ilma ning nende hiljutistest müügihindadest.
Samm 2. Töötage sellega, mis teil on
Kui planeerite hoolikalt ja ostetud köögiga koostööd tehes, saate kööki radikaalselt uuendada ilma purunemata. Lihtsaim viis köögi efektiivsuse maksimeerimiseks (ja eelarve säästmiseks) on ümberehitus ilma torustiku ja gaasijuhtmete asukohta muutmata. Nii saate köögi välimust muuta ilma paigutust radikaalselt muutmata.
Samm 3. Andke lai kai
Laiad kõnniteed muudavad köögi ligipääsetavaks ja hõlpsasti töötatavaks. Kui plaanite kööki täielikult uuendada, planeerige oma paigutus nii, et see vastaks kõndimisruumile ja elanikele toiduvalmistamiseks.
- Köögi põhikorpuse rajad peaksid olema vähemalt 36 tolli laiad.
- Pliidist ja loendurist mööduvad teed peaksid olema ühe tolli mahutamiseks 42 tolli laiad või kahe kokka mahutamiseks 48 tolli laiad.
Samm 4. Hoidke nurgad vabad
Seadmed ja kapid nurkades võivad olla keerulised. Uste avamiseks ja sulgemiseks peab teil olema vaba ruumi, mis võib jätta köögi nurgad segadusse ja hõivatud. Sujuva ja avatud köögi jaoks planeerige piisavalt ruumi kapi uste avamiseks ja hoidke seadmeid nurkadest täielikult eemal.
Veenduge, et nurga ühel küljel asuv kapiuks ei lööks nurga teisel poolel asuva kapiukse vastu. Seda saab üldiselt vältida, tagades, et kapiuksed avanevad samas suunas ja on üksteisest õigesti paigutatud (sõltuvalt iga ukse suurusest ja vahekaugusest)
Samm 5. Paigaldage backsplash plaadid
Plaadid loovad suurepärase backsplashi pinna letiruumi ja pliidiplaatide kohal/taga. Saate oma plaate kohandada värvide, mustrite ja isegi materjalidega.
- Keraamilisi plaate on lihtne puhastada ja nad peavad vastu niiskusele ja kuumusele, kuid need kipuvad olema kallimad kui mõned muud plaatimisvõimalused.
- Metroo plaadid sobivad kergesti igasuguse köögi stiiliga ja on sageli odavamad kui muud plaatimisvõimalused.
- Roostevabast terasest on elegantne backsplash materjal, mida on väga lihtne puhastada. See muudab iga köögi stiilseks ja kaasaegseks, kuid võib olla väga kallis.
- Samuti peaksite uurima renoveerimis- ja eluasemetrükiseid, et teha kindlaks, millised backsplashi materjalid on praegu moes. See võib aidata teil teha õige valiku, et köök näeks välja "praegune".
Samm 6. Kaaluge saare lisamist
Saared võimaldavad köögil tunda end avatumana ja funktsionaalsemana. Saarel võib olla pliit, letid, panipaik, söögikoht või ükskõik milline ülaltoodud kombinatsioon.
- Veenduge, et saar peegeldaks köögi mõõtmeid. Näiteks kui köök on pikk ja kitsas, sobib toaga kõige paremini pikk ja kitsas saar.
- Kui kasutate mitmeotstarbelist saart, otsige saart, millel on mitu taset/astet. Nii on teie söögituba eraldatud sellest, kus toitu valmistatakse või hoitakse.
- Saare loenduri all olevad kapid pakuvad suurepärast hoiuruumi. Loenduri ruumi vabastamiseks saate saare alla pottide ja pannide või isegi kuivtooteid hõlpsalt kokku toppida.
- Kui teete oma tööd ja teil pole laialdast ehituskogemust, võite osta ehitustarvete kauplusest eelnevalt valmistatud köögisaare või leida vana tugeva puidust kapi ja seda uuesti viimistleda. Kraapige vana värv maha ja kohandage kapp puidupleki või värviskeemiga, et see sobiks ülejäänud köögiga. Või valige uus julge värv, et uus saar silma paista.
Samm 7. Veenduge, et seadmed oleksid par
Kui köögis olemasolevad seadmed on vanad, võiksite kaaluda nende väljavahetamist. Koduostjad ootavad, et seadme kvaliteet oleks kodu kvaliteediga võrdne. Vaadake sarnase hinnaga kodusid, mis on hiljuti selles piirkonnas müüdud. Kas neil on uued seadmed? Kui jah, siis võib teil olla raskusi kodu müümisega ilma nendeta. Seadmete hulka võivad kuuluda külmikud, pliidiplaadid, ahjud ja mikrolaineahjud.
Osa 4/6: Vannitoa uuendamine
Samm 1. Arvutage potentsiaalne tootlus enne renoveerimist
Nagu köögi renoveerimise puhul, võib ka vannitoa remont kodu väärtust oluliselt tõsta. Kui aga ümberehituse maksumus on veelgi suurem, kaotatakse see võimendus. Uurige läheduses müüdavaid sarnaseid kodusid, et hinnata summat, mis on saadud vannitoa renoveerimisega. Seejärel hinnake oma renoveerimiskulusid. Kui kulud on suuremad kui kasu, vähendage oma renoveerimise ulatust või loobuge vannitoa ümberehitamisest.
Samm 2. Valige täiesti valge disain
Valged seinad, letid ja plaadid võivad muuta vannitoa avaramaks ja puhtamaks. See võib muuta ka muidu lihtsa välimusega ruumi elegantsemaks ja atraktiivsemaks ning neutraalsemaks - see on oluline, kuna soovite, et potentsiaalsed ostjad näeksid end seal elamas.
Samm 3. Maksimeerige loomulikku valgust
Kui vannitoas on vähemalt üks aken, saate muuta ruumi heledamaks ja kutsuvamaks, tehes valguse maksimeerimiseks peeneid muudatusi. Proovige riputada küljepeegleid, et peegeldada akna loomulikku valgust ja võimaldada hõlpsat hooldamist.
Samm 4. Valige plaatide materjal
Keraamiline plaatimine on palju odavam kui kallimad materjalid, näiteks marmor, kuid seda saab osta marmorit meenutavate mustritega. Puhta ja elegantse välimuse saamiseks võite valida valdavalt valged kunstmarmorist keraamilised plaadid. Siiski peate mõistma ostjate ootust teha materjalide osas õige otsus. Kõrgema hinnaga kodudes on tähelepanelikumad ostjad, kes vajavad marmor- või kiviplaate.
Samm 5. Kasutage elegantseid dušiplaate
Põranda jaoks saate valida odavamate keraamiliste plaatide, kuid dušši või vanni ümberplaatimisel võiksite valida elegantsema plaadi. Marmor, ehkki kallim, võib radikaalselt muuta mis tahes dušikabiini ja luua spaa-sarnase atmosfääri.
Samuti peate kaaluma, kas eraldada vann ja dušš või kõrvaldada üks teistest. See sõltub jällegi teie ostjate ootustest
Osa 5/6: Muude muudatuste tegemine
Samm 1. Värvige uuesti neutraalsete värvidega
Maja värvimisel on oluline kasutada neutraalseid värve. Liiga julged, liiga tumedad või liiga õrnad värvid võivad ühe isoleeritud ruumi jaoks sobida, kuid üldiselt peaks enamik ruume olema värv, mis asub spektri keskel. Proovige kreemi, pruuni või khaki värvi värvi, et muuta maja silmale neutraalseks.
Samm 2. Kuusk sisemusse
Lisaks köögile ja vannitoale peate tõenäoliselt tegema ka ülejäänud maja remonti. Täitke kõik augud, värvige kõik toad uuesti (olenemata ruumi seisukorrast), asendage vana või kulunud vaip ja vahetage valgustid ja kapi riistvara. Eesmärk on muuta maja võimalikult uuele sarnaseks, jäädes siiski oma eelarve piiresse.
- Tõenäoliselt tahate mööblit eemal hoida, kuid peate siiski vaataja tähelepanu juhtimiseks midagi kasutama. Proovige panna suur taim (nagu siid, kunstpuu või põõsas) ruumi kõige nähtavamasse nurka.
- Kodu atraktiivsemaks muutmiseks kaaluge "lavastamist" (elatud välimuse loomine mööbli ja kaunistustega).
- Ruumides, kus puudub loomulik valgustus, kaaluge ruumi heledamaks muutmiseks nurgas asetsevat lampi.
- Lisage väikseid värvipritsmeid, asetades erksavärvilised tarvikud ruumi neutraalse värviga kontrastiks. Korraldage maja ümber punased või Burgundia värvi käterätikud ja jätke punase lillega vaas kuhugi silmapaistvalt nähtavale kohale.
- Kaaluge piltide näitamist enne ja pärast, et rõhutada, kui radikaalse ümberkujundamise maja on läbi teinud.
Samm 3. Hoidke õu korras
Korrastamata või muidu räpane hoov võib ostjad välja lülitada enne, kui nad isegi maja sees ringi tuuritavad. Tähtis on hoida hoov hästi hooldatud ja joota ning säilitada maja välisilme.
- Puudutage pragunenud värvi.
- Hoidke õu puhas. Soovite, et kogu kinnisvara oleks atraktiivne, mitte ainult interjöör. Kui välisilme näib hale, ei taha paljud tulevased ostjad isegi interjööri näha.
- Kaaluge professionaalset haljastust, et maksimeerida piirangut.
Osa 6/6: Maja müümine
Samm 1. Ärge kiirustage
Oluline on mitte kinnisasjast liiga kaua kinni hoida, sest olete maksude ja kandekuludega koormatud. Kui aga kiirustate ümberpööratud maja turule toomisega liiga kiiresti, on teil oht, et see ei ole täielikult ära kasutusel. Peate otsustama, mis teile ja teie eelarvele sobib, kuid peamine on kulude tasakaalustamine renoveerimisega, et muuta maja teie eelarve piires võimalikult atraktiivseks.
Samm 2. Hankige kvalifitseeritud hüpoteekmaakler
Kui te ei kasuta hüpoteekmaakleri teenuseid, on teil oht raisata palju aega kvalifitseerimata ostjatele. Hüpoteekmaakleri palkamine annab teile teada, et igaüks, kes kinnisvaraga tegeleb, on eelkvalifitseeritud, mis aitab vähendada teie kinnisvara turul viibimise aega.
- Hüpoteekimaaklerid tegutsevad vahendajana, et hõlbustada tehinguid. Need määravad kindlaks potentsiaalse ostja abikõlblikkuse ja võivad aidata ostjal ka laenu leida, kuigi hüpoteekmaaklerid ise raha otseselt ei laena.
- Otsige hüpoteekmaaklereid veebist. Enne maakleri valimist saate sisseoste tehes võrrelda hindu ja leida maakleri, kes töötab teie eelarve piires.
Samm 3. Töötage kinnisvaramaakleriga
Agent aitab teil oma kinnisvara eest õiglast hinda saada ja hõlbustab kõiki müügiandmeid. Õige agendi valimine aitab tagada, et teie müük läheb sujuvalt ja kiiresti. Isegi kui peate maksma agenditeenuste eest, võib see tasuda, et vähendada teie maja pikema aja jooksul hoiustamise kulusid ja makse.
- Hankige nimekirja esitlusi vähemalt kolmelt agendilt. See aitab teil määrata oma kinnisvarale parima hinna ja võrrelda mitme agendi müügivõimet.
- Kui agent soovitab teil kinnisvara eest erakordselt kõrget hinda saada, võib see olla punane lipp. Äärmiselt kõrged müügihinnad võivad potentsiaalsed ostjad enne kinnisvara nägemist välja lülitada.
- Otsige agenti, kes töötab täistööajaga kinnisvaras. Nii teate, et agent on saadaval kinnisvara näitamiseks igal kellaajal, mis võib aidata teil kiire müügi võimalusi maksimeerida.
- Otsige mõistlikku vahendustasu. Enamik kinnisvaramaaklerite müügitasusid jääb vahemikku viis kuni seitse protsenti müügihinnast, mis jaguneb teie müügiagendi ja ostja esindaja vahel. Kuid erakordselt madal vahendustasu võib potentsiaalsed ostjad eemale tõrjuda, kuna vahendustasu ei pruugi olla ostuagendi jõupingutusi väärt vara näitamiseks. Valige õiglane komisjonitasu, et teie kinnisvara meelitaks teie potentsiaalsete ostjate agente.
Samm 4. Ennustage müügikulusid
Maja müümine võib olla väga kallis. Lisaks remondikuludele ja kinnisvaramaakleri palkamisele peate maksma sulgemiskulud ja kapitalikasumi maksud. Kui kõik on öeldud, võivad kodu müügiga seotud kogukulud moodustada kuni 10 protsenti kinnisvara müügihinnast.
Võtke kindlasti müügikulud oma eelarvesse arvesse. Kõik teie kulud lähevad kiiresti kokku, seega on oluline pöörata tähelepanu sellele, kui palju kulutate maja pööramise protsessi igal etapil
Video - selle teenuse kasutamisel võidakse YouTube'iga jagada teatud teavet
Näpunäiteid
Lugege ja uurige kõiki kursusi, mida saate teha kodude ümberpööramisel ja korterite ostmisel, ilma rahata. Enne maja ümberpööramist võiksite alustada üüripindade (korterid või korterid) ümberkorraldamisega väiksemas mahus
Hoiatused
- Enne selle plaani alustamist kaaluge oma asukoha eluasemeturgu. Praegu on eluasemeturg paljudes kohtades aeglustumas (peaaegu seisma jäänud) ning nendes piirkondades loetletud kinnistud võivad lõpuks kuude kaupa turul istuda. Kui teie asukoht on üks neist aeglustavatest turgudest, on teil suurepärane võimalus soodsalt maja osta, kuid teil on raske seda müüa.
- Suure võimendusega kinnisvarad on ühed kõrgema riskiga omadused. Tehke kõik võimalikud uuringud, et teha kindlaks, kas teie kinnisvara võimendamine on teie jaoks parim strateegia.
