Maja "ümberpööramine" seisneb lagunenud kinnisvara ostmises alla turuhinna, selle väärtuse suurendamises ja kiire kasumi nimel uuesti müümises. See erineb arendusse investeerimisest, mille puhul ostja ostab arendatavat kinnisvara, seejärel müüb või rendib selle, kui see on kasutusvalmis. Kui mängite oma kaarte õigesti, võite teenida 50 000 dollarit või rohkem klappi kohta ja teha seda vähem kui 90 päeva jooksul.
Sammud
Meetod 1 /3: mõistliku ostu sooritamine
Samm 1. Tutvuge kodu või korteri ostmisega
Kui olete seda juba teinud, siis teate protsessi juba. Kui te pole kunagi kodu ostnud, pidage nõu kinnisvaramaakleri ja finantsnõustajaga. Kodu ostmisel tuleb teha mõned toimingud, nii et peate sellest protsessist aru saama, näiteks pakkumise tegemine, hüpoteegi saamine, tingimuste eemaldamine ja valduse saamine.
- Pakkumise tegemine: Kuna suulised pakkumised ei kujuta endast õiguslikult jõustatavat müüki, peate koostama kirjaliku pakkumise ja andma selle omanikele ja/või kinnisvaramaaklerile. Pakkumine näeb ette hinna ja müügitingimused. Kui pakkumine võetakse vastu, muutub pakkumine õiguslikult siduvaks müügilepinguks.
- Hüpoteegi saamine: Kui teil pole käepärast palju raha, vajate hüpoteeklaenu. Seal on kümneid laenuliike, seega uurige neid, mis võivad teile sobida, ja kui teil on küsimusi, rääkige hüpoteekmaakleriga. Mõnel hüpoteeklaenul (ARM) on spetsiaalsed "teaser" intressimäärad, mis jäävad alguses madalaks ja tõusevad teatud aja möödudes oluliselt. Need võivad olla atraktiivsed, kui plaanite kodu kiiresti müüa.
- Tingimuste eemaldamine: Tavaliselt teeb seda ostja, kui müüja on nende pakkumise vastu võtnud. See on seaduslik samm, mille ostja teeb (tavaliselt), et teatada, et mõlema või mõlema poole võetud kohustused on täidetud.
Samm 2. Mõistke kodu ümberpööramise riske
Kodu ümberpööramine võib olla riskantne. Tuleviku võimaliku tagasimakse eest on teil suur võlg. Välja arvatud mõnikord, see väljamakse ei realiseeru või ei realiseeru nii kiiresti, kui oleks võinud meeldida. Võite istuda kinnistul oodatust kauem, maksta hüpoteeklaenu, kinnisvaramaksu ja pidevat hooldust. Mõnikord peate kodu müüma odavamalt, kui selle eest ostsite. Sageli olete väriseva eluasemeturu meelevallas.
Vajalik füüsiline pingutus on samuti potentsiaalne risk. Kui heas vormis olete ja kui valmis olete tegema palju maja ümberlükkamisega seotud isetegemistöid? Kui te pole kunagi varem remonti või remonti teinud, on see järsk õppimiskõver ja mida vähem teate, seda kauem kulub maja ümberpööramiseks
Samm 3. Harige ennast kinnisvaraturust, kuhu investeerite
Lugege selliseid ajakirju nagu Forbes, Entrepreneur ja Money; nendes on sageli artikleid kinnisvara kohta. Alustage mõistmist, kuidas kinnisvaraturg toimib, mis on hea ja halb tehing ning kuidas ennustada tulevast kasvu või kahanemist tulevikus.
- Eluasemeturg on nagu aktsiaturg. Sellel on mõlemad pull tsüklit (see tähendab optimismi, kasvu ja suurt nõudlust) ja karu tsüklit (see tähendab pessimismi, kokkutõmbumist ja madalat nõudlust). Erinevus seisneb selles, et ühelt tsüklilt teisele üleminekuks võib eluasemeturul kuluda palju rohkem aastaid kui aktsiaturul.
- Pärast vähemalt kolme kinnisvaramaakleriga rääkimist ja uurimist, kui leiate, et turul on vähe nõudlust ja kõik koos oma koeraga näivad üritavat kodusid likvideerida, langevad eluasemehinnad ja kasumimarginaalid koos nendega. Sellised turutingimused muudaksid kodu pööramise keerukamaks.
- Püüa oodata pulliturgu. Oodake ostmist, kuni kinnisvaraturg on tagasi pööranud ja rohkem inimesi üritab osta kui müüa. See loob paremad tingimused flippimiseks.
Samm 4. Otsige kodu, mida saaks vähese aja ja ressurssidega oluliselt parandada
Sa ei ürita selles majas elada; proovite seda osta, parandada ja müüa. Püüa mitte end kodu külge kinnitada. Selle asemel vaadake seda puhtalt kasumit teeniva tegevusena.
- Parandamisruumiga kodus võib olla lagunenud hoov, vana vaip, hea koht autovarjualuseks või muud asjad, mida saab väikese raha ja raske tööga korda teha. Seda tüüpi parandused pakuvad kodu ümberpööramisel sageli suurepärast investeeringutasuvust (ROI).
- Mõned inimesed otsivad raskustes olevaid kinnisvara. Need on need, mida müüja "soovib meeleheitlikult müüa" järgmistel põhjustel: lahutus, pankrot, surm, vara halb seisukord, maksete hilinemine või muud põhjused. Need annavad ostjale loomupärase eelise müüja ees.
- Otsige kodusid, mis müüvad keskmisest kõrgemasse vahemikku. See tähendab summat, mida keskmine pere saaks endale lubada. Üldiselt tähendab see sõltuvalt teie piirkonnast umbes 200 000 kuni 500 000 dollarit. Soovite seda hinnaklassi, sest need kipuvad kõige kiiremini müüma - teil on suurim asustustihedus, otsides neid keskklassi kodusid. See võib olla palju vähem või palju rohkem, kuid see on umbes keskmine. Nendes kodudes on tavaliselt 3 või enam magamistuba ja vähemalt 2 vannituba.
- Uurige, mida eelistavad selle piirkonna elanikud, keda soovite osta. Sellised lihtsad asjad nagu lihtne juurdepääs, tänavaväline parkimine, läbipääsmatud teed ja vaikne naabruskond võivad kinnisvara atraktiivsust muuta või rikkuda.
Samm 5. Hankige laenu vähemalt mitme tuhande dollari eest rohkem kui kinnisvara hind, mida soovite ümber pöörata
Seda raha vajate remondiks ja parandamiseks. Läbirääkimised kinnisvara ostmise üle ja ostmine. Pakkumises on kindlasti mitu võimalust lepingust välja pääseda. Kõige tavalisem meetod on lihtsalt panna "rahastamisele [selliseks ja selliseks] kuupäevaks". Kui te ei saa selleks ajaks rahastamist teha, küsige pikendust enne rahastamisperioodi lõppu.
Pidage meeles, et on kaks erinevat rahastamiskuupäeva: 1 laenu saamiseks taotluse esitamiseks ja 1 tehingu lõpetamiseks vajalike vahendite saamiseks. Ostja kaitsmiseks peaks ettenägematus ulatuma lepingu lõppemiseni. Üldjuhul on rahastamisjuhtumite tähtaeg 30 päeva, seega pikendage tähtaega, kui te ei tea, et saate selle ajavahemiku jooksul rahastuse kätte
Samm 6. Andke endale ajakava, mis visandab teie ideaalse müügistsenaariumi
Aeg on raha ja teie eesmärk on oma maja võimalikult kiiresti renoveerida ja ümber pöörata. Selleks looge ajaskaala, mis loetleb realistlikud lepingute sõlmimise, näitamise ja müügi ajad. Sa ei pea teel täitma kõiki eesmärke, kuid tahad palliplatsil olla. Ajakava aitab teil seda saavutada.
- Pange tähele, millal eeldate, et suured renoveerimistööd viiakse lõpule. Lisage regulaarsed edusammude ülevaated, mis aitavad teil nende tekkimisel probleemide suhtes tähelepanelik olla.
- Märkige ära ajakivid, kui olete majaga töötamiseks valmis (nt pikad nädalavahetused, puhkuseaeg jne), mis eeldatavasti kiirendavad tehtavat tööd.
Skoor
0 / 0
Meetodi 1 viktoriin
Kuidas saate kasu halvas seisukorras oleva kinnisvara ostmisest?
Kodu parandamisel saate palju praktikat.
Proovi uuesti! Teil on kindlasti oma töö ära lõigatud, kuid see ei pruugi lõpuks seda väärt olla. Te ei taha kinnisvarasse nii palju raha ja tööjõudu uputada, et te kulusid tagasi ei saaks. Teie energiat võiks paremini kulutada paremini juhitavale projektile. Valige teine vastus!
Saate seda hõlpsalt härjaturul müüa.
Mitte päris! Pulli turul on kõige lihtsam müüa, sest enesekindlus on kõrge. Kuid üldine suurepärane turg ei taga, et saate oma vara kasumiga müüa. Tõenäoliselt peate siiski kinnisvara parandama ja seda ostjatele agressiivselt turustama. Proovi uuesti…
Sellise kinnisvaraga saate parima investeeringutasuvuse.
Mitte tingimata! Halva seisukorraga kinnisvara kasumimarginaalid võivad olla märkimisväärsed, kui saate odava hinna üle läbirääkimisi pidada. Siiski peate võib -olla ka palju raha ja tööjõudu remondisse panema, et sellest kasu saada. Need kulud võivad suure osa teie kasumist ära süüa. Seal on parem variant!
Saate seda odavalt osta.
Jah! Halvas seisukorras olevad kinnistud klassifitseeritakse tavaliselt hädas olevateks, mis tähendab, et nende omanikud on meeleheitel müümas. See tähendab, et nad müüvad suurema tõenäosusega teie kasuks. Sul on hea võimalus pulga pika otsaga lõpetada. Lugege veel ühe viktoriiniküsimuse jaoks.
Kas soovite rohkem viktoriine?
Jätkake enda testimist!
Meetod 2/3: maja kinnitamine
Samm 1. Otsustage, millist tööd te kodus kasutate
Kas teete seda tööd odavalt või vajate töö tegemiseks peatöövõtjat või "GC"? Kui remonditööd on väikesed, võib kinnisvara kiireks ja odavaks parandamiseks olla parem üksi minna. Suuremate projektide jaoks, mis nõuavad ehituslube, on parem palgata GC. Nagu juba märgitud, on peamine teha parandusi, sageli ainult kosmeetilisi, mis muudavad maja palju paremaks, kuid ei maksa teile liiga palju.
Samm 2. Tehke kõigepealt olulised parandused
Nii, kui teie plaan muutub (ja see võib väga hästi muutuda), olete teinud kõik olulised parandused ja teil on vaja ainult kergeid parandusi. Lisaks, kui teie eelarve muutub suureks, ei jää te ilma olulistest parandustest, nagu köögi kuusepuud või elementaarsed õuetööd, ja saate kiiresti müüa.
- Suuremad parandused on näiteks maja ümberjuhtimine, nii et see ei vigastaks ega tekitaks tulekahju või elektrilöögi; katkiste seadmete, näiteks vannide, dušide ja valamute kinnitamine; väsinud vaipade või konarliku linoleumi uuesti põrandakate; seina/lae/ukseavade lappimine; lahtiste või katkiste hingede/sulgude/liitmike jms asendamine; koorimise või halvasti tehtud värvkatte värvimine uuesti; katkiste plaatide/sillutuskivide/astmete jms asendamine; renoveerida midagi, mis on määrdunud ja katki - väsinud asjad on vähem murettekitavad kui määrdunud asjad, seega seadke esikohale see, mida on kõige rohkem vaja teha.
- Otsige odavaimat tööjõudu (kolledži lapsed või isegi ise) ja laske kinnisvara laitmatult puhastada ja parandada. Kui pärast seda jääb raha üle, pange see kõrge intressiga likviidsesse hoiukontole; ärge kasutage seda veel osa laenu tasumiseks.
- Köökide ja vannitubade ümberehitus ei tõsta tavaliselt kodu väärtust piisavalt, sest omanikud kipuvad ümberehituse eest liiga palju maksma.
Samm 3. Töötage väikeste parandustega viimasena
Väiksemad parandused hõlmavad juba korraliku värvkatte värvivärvide muutmist; töövahendite vahetamine kaasaegsemate vastu; parem paigutamine kappidesse jne. Kõik on tore, kuid mitte hädavajalik, kui teid aja ja raha eest pigistatakse.
- Lugege raamatuid, mida ostjad kodust otsivad. Palju räägitakse esitlusest - kui saate maja ilme parandamiseks kasutada mõnda otsetee nippi, säästate aega ja raha. Loomulikult peate läbima ka ehitaja ülevaatuse, nii et seda tuleb arvestada kõikide lahendamist vajavate struktuuriprobleemide korral.
- Tavaliselt on koristamine, värvimine ja taimede lisamine odavaim viis kodu väärtuse tõstmiseks. Tekk tõstab ka väärtust rohkem kui teki hind. Elektri- ja sanitaartehniliste seadmete vahetamine ja katkiste asjade parandamine on ka odav viis kodu väärtuse heaks tõusu saamiseks.
- Asjad, mida saate tõenäoliselt ise teha: värvige uuesti. Rebige vana vaip välja, et leida kõvad puitpõrandad või uuesti vaip. Puudutage vanu seadmeid. Värvige väiksemaid alasid. Vahetage liitmikud. Siseõue ja sissepääsualade ümberpaigutamine. Muutke esiukse värvi. Lisage uued käepidemed.
Skoor
0 / 0
Meetodi 2 viktoriin
Miks võiksite vannitoa ümberehitamisega viivitada?
Vannitoaga töötamist ei peeta oluliseks paranduseks.
Mitte päris! Kõik tööd vannitoas ei ole ühesugused. Puhtalt esteetiline ümberehitamine ei ole oluline lahendus. Katkise tualeti parandamine on seevastu suur parandus. Arvake uuesti!
Vannitoa ümberehitamine võib olla kallim kui see väärt on.
Õige! Ümberkujundamise maksumus võib olla üsna suur. Enamasti kaaluvad need kulud majale lisanduvat väärtust üles. Lugege veel ühe viktoriiniküsimuse jaoks.
Kõigepealt on köögi ümberehitamine tasuvam.
Kindlasti mitte! Vannitoa ümberehitamine ei ole väga tasuv, kuid ka köögi ümberehitus ei ole. Mõlemat tüüpi täiustustest peaksite hoiduma. Proovi uuesti…
Ümberehitamiseks kulutatud raha võiks paremini kulutada laenu tasumiseks.
Ei! See võib tunduda rahaliselt kõige vastutustundlikum samm. Siiski saate oma raha kaugemale viia, kui panete selle kõigepealt kõrge intressiga likviidsesse hoiukontole. Te kogute oma säästudelt suuremat intressi kui laenult ja saate hiljem rohkem laenu tagasi maksta. Proovi uuesti…
Kas soovite rohkem viktoriine?
Jätkake enda testimist!
Meetod 3/3: kinnisvara müümine
Samm 1. Lavastage maja
Etapimajad võivad müüa oluliselt kiiremini kui lavastamata majad, mõnikord kuni 50% kiiremini. Loomulikult veenduge, et teie maja oleks puhastatud, segadusteta ja korrastatud. Püüdke jätta esmamulje jäädava mulje.
- Lavakodud saavad sageli kasu väga neutraalsetest värvitoonidest ja funktsioonidest - funktsioonidest, mis meeldivad paljudele inimestele, samas ei solva paljusid inimesi. See tähendab palju neutraalseid värve (pruunid, kreemid jne) ja mitte liiga palju säravat mööblit. Soovi korral saate laenutusettevõttelt mööblit laenutada või saate ise kodu korraldada.
- Eemaldage kodust kõik isiklikud asjad. Pidage meeles, et soovite, et inimesed, kes vaatavad lavastust, usuksid, et see kodu võiks lõpuks olla nende uus kodu. Isiklikud esemed, nagu trofeed, laste maalid, puhkusemeened ja perefotod, tuleks eemaldada.
- Muutke kodu meeltele meeldivaks.
- Nägemine: puhastage, puhastage, korraldage, jätke ruumi avatud ruumi jaoks, avage eesriided jne.
- Lõhn: pange vannitubadesse õhuvärskendajad, jätke fuajeesse lilled välja, pange välja värske kohvikann jne.
- Puudutus: paluge oma külalistel istuda kõige pehmemas diivanis; veenduge, et tolmu ei jääks ümber.
- Heli: lülitage välja kõik mürarikkad generaatorid, telerid ja arvuti ning lülitage sisse lihtne muusika, näiteks džäss.
Samm 2. Näidake kinnisvara potentsiaalsetele ostjatele
Arutage seda nendega. Kui mõnda probleemi on korduvalt mainitud, vaadake, kas saate osa säästetud rahast selle parandamiseks/parandamiseks kasutada. Vastasel juhul muutke oma müügistrateegiat, et tähelepanu kõrvale juhtida. See samm peaks kestma maksimaalselt vähem kui kuu.
Kasutage veebi ja isiklikku võrku, kui teil on probleeme kodu müümisega. Ärge lootke müügi tegemisel ainult maaklerile. Pange reklaamid üles veebisaitidele (Craigslistissa, Zillowis või Trulia on hea lähtepunkt) ja puudutage oma suhtlusvõrgustikke, et näha, kas keegi võiks hammustamisest huvitatud olla
3. samm. Müüa kodu oluliselt kõrgema hinnaga kui see, millega kinnisvara ostsite.
Kõik kinnisvaraga seotud tüütused või kulutused on nüüd ostja, mitte teie probleem. Makske laen tagasi, hoiustage oma kasum ja võtke puhkus.
Olge valmis hinda alandama, kui keegi ei hammusta. Piirkonna koduhindade uurimine on kohustuslik, eriti kui teie kodu hind on ülespuhutud ja te isegi ei tea seda. Hinna kohandamine paremini hallatavale summale võib tähendada kiiret müüki. Hüpoteegi ja maksude maksmine ülehinnatud kodu eest, kuna teie ego takistab hinda alandada, ei ole hea viis raha teenida
Samm 4. Ärge unustage oma kasumist IRS -ile teatada
Teatamata jäänud 100 000 dollarit võib põhjustada valusa auditi. See on tülikas, kuid vajalik häda. Skoor
0 / 0
3. meetodi viktoriin
Mida teha, kui keegi ei tee teie kinnisvarale pakkumisi?
Tehke kinnistul täiendavaid parandusi
Kindlasti mitte! Sa uputad rohkem raha kinnisvarasse, mis ei vii kuhugi. Kulude katmiseks võite olla isegi sunnitud hinda tõstma ja see muudab müümise veelgi raskemaks. Vali teine vastus!
Jääge oma relvade juurde ja nõudke küsitavat hinda
Ei! Kui teil on erakordselt vedanud, võib teie kannatlikkus teie praeguse küsitud hinnaga müüki tuua. Lõpuks olete siiski hüpoteegi ja maksude tasumisel rohkem raha kaotanud. Need võivad kaaluda üles raha, mille teenisite hinna samaks jätmisel. Valige teine vastus!
Alanda hinda
Jep! Kui keegi ei osta, võite müüa rohkem kui teie piirkonna turuhind. Langetage see kinnisvara ja naabruskonna jaoks mõistlikuma hinnaga ning teil võib kiiresti olla ostjate valik. Lugege veel ühe viktoriiniküsimuse jaoks.
Võtke see lühikeseks ajaks turult välja
Mitte just! Kui annate oma varale nimekirjadest pausi, teeb see teile ainult haiget. Kui see uuesti ilmub, pole see ostjaid enam ahvatlev, kuid sama vana hinnaga. Õige leidmiseks klõpsake mõnel teisel vastusel …
Kas soovite rohkem viktoriine?
Jätkake enda testimist!
Video - selle teenuse kasutamisel võidakse YouTube'iga jagada teatud teavet
Näpunäiteid
- Osalege oma piirkonna kinnisvaraklubi koosolekutel. Neid reklaamitakse sageli hästi, kuid Google'i otsing teeb tavaliselt sama hästi. Õppige ostmise ja ümberpööramise ideid. Ärge makske kallite nädalavahetuste kursuste eest (tavaliselt umbes 600 dollarit), kui te ei saa seda tõeliselt endale lubada; need hõlmavad tavaliselt uuringuid, mida saate ise teha.
- Samuti on võimalik kasumit teenida pigem uue, kui hädas oleva maja ümberpööramisel.
- Proovige "kuiva jooksu", kus jälgite oma piirkonna kodude hindu ja näete, kui palju oleksite võinud teenida, kui oleksite tegelikku raha investeerinud. Alles pärast parema sisetunde arendamist ja tõelise enesekindluse saavutamist peaksite hasartmänge tegema oma sularahaga.
- Veenduge, et vabastate kinnisvara teenuseid osutavatelt töövõtjatelt pandiõigused. Vastasel juhul võivad alltöövõtjad kinnisvarale pandiõiguse esitada, kui peatöövõtja neid ei maksa.
- Asukoht on kõik. Hea maja peatänava nurgal müüb palju rohkem kui suurepärane maja 5 miili (8,0 km) kaugusel kõigest. Ostes olge asukoha suhtes ettevaatlik.
- Teie eesmärk on osta kvartali kõige halvema väljanägemisega kodu, et suurendada tõenäosust, et saate oma investeeringult tulu. Vastasel juhul ei pruugi teil olla võimalik kinnisvara müüa naabruskonna teiste majade seisukorra tõttu.
- Minge regulaarselt laupäeviti ja pühapäeviti avatud uste päevadele ja vaadake, kuidas professionaalid müüvad kodusid. Pöörake erilist tähelepanu taimedele, värvivärvidele, mugavustele ja sellele, kuidas need muudavad ruumid suuremaks, eemaldades seinad, peeglid ja piirates mööbli kogust kodus. Isegi midagi nii lihtsat nagu vanilje lõhnaga õhuvärskendaja majja paigutamine võib muuta selle kutsuvamaks.
- Veenduge, et teie krediit oleks suurepärane, kui teil on vaja kinnisvara ostmiseks hüpoteeklaenu võtta.
- Ostke kinnisvara, millel on selge pealkiri, ja proovige vältida omaniku lepinguid. Sellistes olukordades võib omanik oma hüpoteegi tasumata jätta või lubada kinnisasjal omandiõiguse ajal pandiõigused enne, kui olete vara omanik. Mõnes olukorras võib sissemakse tasuda omaniku pandiõigused, nii et kinnisvara saab osta otse ja panna see oma nimele.
- Võimalik on investeerida kinnisvarasse, millel on 401K maksueelseid dollareid, ilma karistusteta väljavõetud raha eest. Siiski peaksite kõigepealt nõu küsima IRS -i maksuagendilt või CPA -lt, kes tunneb seda tehnikat hästi.
Hoiatused
- Maja ümberpööramine on äärmiselt riskantne ja võite kaotada sadu tuhandeid dollareid, mille eest võlgnete pangale intressi. Proovige seda ainult siis, kui olete kindel, et teate täpselt, mida teete.
- Pööramise idee seisneb selles, et saate müüa enne laenu intresside kogunemist. Kui leiate end istuvat "mustal augul", tehke raha välja nii hästi kui võimalik; paari tuhande dollari suurune kahju pole kaugeltki nii halb kui lagunev vara ja mägi eluaegset võlga.
