Uute kodude klappimisel on võimalik teenida uskumatult palju raha, kui saate selle õigesti teha. Tegelikult saate hõlpsalt teenida 25 000 dollarit või rohkem klapi kohta ja teha seda vähem kui 90 päeva jooksul. Pidage siiski meeles, et kui kaotate võimaluse valearvestuse, kaotate ka nii palju või rohkem. Uute majade ümberpööramine võib olla viis ebatavalisel viisil suurte rahasummade teenimiseks, kuid nõuab ka uurimistööd, rasket tööd ja tervislikku riskiisu.
Sammud
Osa 1 /4: kindlaksmääramine, kas majapööramine on teie jaoks õige
Samm 1. Veenduge, et teil oleks piisavalt lisaraha
Uute majade ümberpööramine hõlmab tegelikult kodu või kinnisvara ostmist. Nii et lisaks igakuistele kuludele teise hüpoteegi lisamisele peate suure tõenäosusega välja mõtlema ka sissemakse. Loodetavasti katab teie müügihind need kulud. Sellest hoolimata vajate majade pööramisega alustamiseks suurt hulka sularaha ja paindlikku kuueelarvet.
Need on ka muud kulud, nagu kommunaalmaksed ja maksud, mis tulevad mängu. Maja müües peate oma kasumilt maksma ka kapitalikasumi maksu
Samm 2. Hallake oma ootusi
Edukad lestad ei osta ega müü maju ilma vahepealse töö või turundustegevuseta. Mõistke, et paljudel juhtudel peate maja muutmiseks kulutama ja kulutama. Teiste puhul soovite vältida kinnisvaramaaklerite tasusid ja proovida maja ise müüa, mis nõuab teatavat turundust ja jalatööd. Veenduge, et olete valmis selle õigeks tegemiseks tööd tegema.
Samm 3. Veenduge, et teil oleks piisavalt vaba aega
See ei ole nädalavahetuse hobi, vaid täiskohaga töö. Enamikul juhtudel peate planeerima hoolduse, jälgima ehitustegevust täienduste või muudatuste tegemisel ja tegelema muude majaga tekkivate probleemidega. Kui te ei kavatse kinnisvaramaaklerit kasutada, peate maja potentsiaalsetele ostjatele ka ise näitama. Seda kõike oleks raske ajastada mõne muu täistööajaga.
Samm 4. Oskate hakkama saada riski ja ebaõnnestumisega
Võimalik, et teete majade ümberpööramisega alustades vähemalt paar viga. Need vead võivad teile maksta tuhandeid või kümneid tuhandeid dollareid. Lisaks võivad juhtuda õnnetused, mis maksavad teile tuhandeid või lükkavad teie praeguse projekti nädalate või kuude taha. Kui olete seda tüüpi inimene, kes ei suuda praegusel stressiajal ratsionaalselt mõelda ja tegutseda, ei pruugi maja ümberlükkamine teie jaoks sobida.
Osa 2/4: Kinnisvara otsimine
Samm 1. Tutvuge kodu või korteri ostmisega
Kui olete seda juba teinud, siis teate juba protsessi ja see on teine olemus. Kui te pole kunagi kodu ostnud, pidage nõu kinnisvaramaakleriga. Kodu ostmisel on vaja tutvuda mõne sammuga. Üldiselt hõlmab see protsess pakkumise tegemist, hüpoteegi saamist, tingimuste kõrvaldamist ja valduse saamist.
Samuti võite esialgse müügi vahele jätta, ostes oma krundid ja ehitades neile oma kodu. Selle protsessi käigus saate kodu ise ehitada või palgata ehitaja, kes seda teie eest teeb. Need kaks protsessi on vastavalt tuntud spetsifikatsioon ja kohandatud ehitus
Samm 2. Uurige oma piirkonna turutingimusi
Rääkige kinnisvaramaakleritega, kui palju mahtu ja kodunõudlust nad kogevad. Samuti võite otsida oma kohalikust ajalehest eluasemearuandeid.
- Eluasemeturg sarnaneb aktsiaturuga selle poolest, et sellel on nii "pulli" kui ka "karu" tsükkel. Eluasemeturul võib ühelt tsüklilt teisele üleminek võtta aastaid ja aastaid. See tähendab, et kinnisvara võib igal ajal olla "suure nõudlusega" või "madala nõudlusega".
- Kui teie piirkonnas on praegu "väike nõudlus" kodude järele, on majade ümberpööramine palju keerulisem või vähemalt vähem kasumlik.
- Kui soovite tõesti ümberpööramisega alustada, kuid leiate, et teie kohalik eluasemeturg pole selleks küps, kaaluge kolimist aktiivsema turuga piirkonda. Uurige kuumimaid turge veebis. Mõnes piirkonnas on praegu dramaatiline hinna taastumine ja nad on valmis investeeringuteks.
Samm 3. Leidke vara
Kui olete otsustanud, et õige aeg uue projekti alustamiseks, otsige oma eelarve piires õige partii. Selleks on mitu võimalust.
- Mõned inimesed otsivad raskustes olevaid kinnisvara. Need on need, mida müüja "soovib meeleheitlikult müüa" sellistel põhjustel nagu lahutus, pankrot, surm, vara halb seisukord või maksete hilinemine. Müüja soov müüa võimaldab teil maa peal parema hinna üle läbirääkimisi pidada.
- Teine võimalus on lihtsalt leida oma linna või linna piirkonnad, mis on "uued linnaosad", kus kogu uus ehitus käib. Minge sinna ja sõitke ringi. Otsige silte ehitajate poolt, kes soovivad müüa oma uut kodu või saadaolevaid avatud krunte.
Samm 4. Mõelge, millist tüüpi kodu võiksite kinnistule ehitada
Uurige ja uurige, milline maja stiil, suurus ja eripärad on teie piirkonnas moes või tavaliselt müüdavad. Vaadake uusi maju, mida müüakse, ja proovige jäljendada nende edu. Võimalik, et peate disaineri ja arhitektiga meeskonna kokku panema, et saada realistlik ettekujutus sellest, mida saate antud partii ja eelarvega teha.
- Proovige planeerida kodusid, mis müüvad keskmisest kõrgemasse vahemikku. See tähendab summat, mida keskmine pere saaks endale lubada. Üldiselt tähendab see sõltuvalt teie piirkonnast umbes 200 000 kuni 500 000 dollarit. Soovite seda hinnaklassi, sest need müüvad kõige kiiremini, kuna neid keskmise suurusega kodusid otsib suurim asustustihedus. See võib olla palju vähem või palju rohkem, kuid see on umbes keskmine.
- Paljudel juhtudel peab kodus olema kolm või enam magamistuba ja vähemalt kaks vannituba.
Samm 5. Võtke ehitajatega ühendust "spetsmajade" kohta
"Teine võimalus maja leidmiseks on lihtsalt otsida üles oma piirkonna ehitajate nimekiri. Helistage neile kõigile ja küsige, kas neil on müügil" spetsmaju ". Nii nimetatakse uut kodu, millel pole tegelikku omanikku (peale ehitaja).
- Põhjus, miks soovite kaaluda uhiuue kodu leidmist, on lihtne. See on täiesti uus, remonti pole vaja. See näitab palju paremini ja saate seda vaatama rohkem inimesi kui vanem kodu. Ja veerised on suuremad. See tähendab, et uutes kodudes on “lisatasu”. Kui inimene soovib elada uhiuues kodus, peab ta maksma kõrgemat hinnasilti. Peaaegu nagu uue auto ostmine partiist, ainult et see ei kahane.
- Lisaks pakuvad uued linnaosad üldiselt rohkem funktsioone ja mugavusi, nagu pargid, ojad, jalutusrajad jne. Need on toredamad, kui on rohkem uuendusi. Teie kodu on ümbritsetud toredate uute kodudega. Kõik need funktsioonid kokku annavad ja muudavad teie kodu ümberpööramise lihtsamaks.
Samm 6. Uurige oma lemmikvõimalusi edasi
Aja jooksul kitsendate otsingut mõnele kinnisvarale. Siinkohal uurige iga ehitaja kohta, mida te kaalute, veendumaks, et ta on hea mainega ja viimistleb kodu vastavalt nende väidetud standarditele, nagu näiteks graniidist tööpinnad, 50 untsi vaip ja muud andmed. Veenduge, et nad teevad kvaliteetset tööd ja kontrollige isegi mõnda oma ehitatud kodu. Kui neil pole ühtegi teist kodu teile näitamiseks ehitatud, siis olge väga ettevaatlik.
Kasutage kindlasti mitmete kirjete teenuse (MLS) andmeid, et näha naabruskonna suundumusi ja sarnaste majade keskmisi väärtusi. See peaks andma teile aimu maja turuväärtusest. Teenuse kasutamiseks minge aadressile
Osa 3/4: Kinnisvara ostmine
Samm 1. Mõelge kuludele
Vaadake krundi kulusid, ehitajatasusid ja ehituskulusid. Samuti peate arvestama komisjonitasude, kinnisvaramaksude ja kindlustusega, samuti investeeringu rahastamise kuludega. Koguge need numbrid, kasutades oma ehitaja ja võrreldavate projektide andmeid. Seejärel saate seda kogusummat võrrelda hinnangulise müügihinnaga, et teha kindlaks, kas saate maja müügist mõistlikku kasumit teenida.
Samm 2. Kui olete leidnud kinnisvara, mis on palju, hüpake sellele
Kui teate selle piirkonna tegelike MLS -i võrdluste põhjal, et saate seda vähemalt 25 000 dollari eest kallutada, liigu kiiresti!
Tehke kohe pakkumine. Kui see on aktsepteeritud, annate teile siiski aega ehitaja ja kodu seisukorra uurimiseks.
Pakkumises peab kindlasti olema mitu võimalust lepingust välja tulla, näiteks „rahastamisele kuuluv”. Kui teil on probleem ja peate välja minema ega sisalda seda tüüpi klauslit, ei saa te probleemi korral välja pääseda. Kõige tavalisem on lihtsalt "rahastada x kuupäeva järgi". Kui te ei saa selleks ajaks rahastamist, küsige tingimuskuupäeval pikendust
Samm 3. Hankige rahastamine
Kinnisvara tegelikuks ostmiseks ja ehituse alustamiseks või jätkamiseks peate võtma laenu. Majade ümberpööramiseks peate tõenäoliselt võtma kõrge intressimääraga laenu, kuna maja ümberpööramisega kaasneb oht. Paljudel juhtudel võib see ulatuda 10–12 protsendi aastamäärani.
Hea krediidiajalugu ja skoor võivad aidata teil saada paremat intressimäära, kuid paljud laenuandjad peavad laenu siiski riskantseks
Samm 4. Eemaldage kodust tingimused
See tähendab, et peate lepingu kuupäeva enda kätte saama. See juhtub teie kodu ehitamisel. Nii et nüüd saate ehitajaga rääkida ja valida maja sise- ja välisilme jaoks oma omadused ja värvid. Kui teil pole selle tegemisega kogemusi, siis uurige, kas ehitajal on professionaal, kes saab teiega nõu pidada.
Samm 5. Valmista oma maja
Jälgige kindlasti ehitaja tööd, kui nad viimistlevad kodu vastavalt teie spetsifikatsioonidele. Kodu viimistlemisel võiksite konsulteerida teiste raamatute või ekspertidega, eriti oma esimeste toodete osas. Soovite lisada nähtavaid luksuslikke viimistlusi, ilma et peaksite oma eelarvest liiga palju ohverdama.
- Valige "kõik neutraalsed värvid" tekstuurid, värvid ja materjalid ning viimistlusmaterjalid, mis sobiksid peaaegu igale maitsele. Ärge valige millegi jaoks erksaid värve. Pidage meeles, et "pöörate" seda kodu. Teete interjööri "kellegi teise" jaoks. See pole see, mis teile meeldib, vaid see meeldib üldrahvale, mis on seest ja väljast "neutraalsed toonid".
- Kui te midagi muud ei tee, veenduge, et köök oleks täiuslik. See on paljude ostjate jaoks maja kõige olulisem ruum. Kui see on juba hea, vaadake järgmisi vannitube.
Osa 4/4: Maja müümine
Samm 1. Nüüd on teie kodu valmis, valmistage see näitamiseks valmis
Vabanege kogu oma rämpsust ja ümberringi leiduvatest ehitusmaterjalidest või seadmetest. See kodu läheb müüki. See tähendab, et see peab olema "100% segaduseta". Lihtne viis sellest aru saada on minna oma piirkonna mis tahes näitusekodusse ja vaadata, kuidas nad on interjööri teinud. Teie mööbel, kui teil seda üldse on, ei pea olema nii hea või väljamõeldud kui näitusekodus.
Ärge jätke midagi nähtavale kohale. Pange kõik kappidesse, kappidesse, sahtlitesse, keldrisse ja garaaži. Jättes peamise elutoa välja nägemata. Ärge kasutage ka liiga palju mööblit. Sa ei taha, et toad näeksid välja hõivatud. Samuti ärge paigaldage seintele liiga palju fotosid ega pilte. Sa tahad, et kõik oleks puutumatu. Kuna teie ostja soovib "uut kodu", ärge tehke sellest nende jaoks "kasutatud kodu". Tehke sellest nende jaoks "näitusekodu"
Samm 2. Loetlege kodu
Raha säästmiseks võite selle ise müüa või kinnisvaramaakleriga MLS -is loetleda. Põhjus, miks soovite MLS -i kaudu müüa, on see, et teie piirkonnas on tuhandeid kinnisvaramaaklereid, kes näevad seda MLS -i (mitme loenditeenuse) kirjet ja hakkavad teie kodu näitama isegi "iga päev". Teil on palju kinnisvaramaaklereid, kes konkureerivad teie kodu müümisega. Võrrelge seda "lihtsalt teiega", kes üritab seda müüa. Jah, loobute vahendustasust, kuid selle saab müügihinna sisse arvestada.
- Loetlege oma kodu piirkonnas konkureerivalt. Kodu ostes oleksite pidanud siiski tehingu sõlmima ja eeldasite juba, et saate selle tegelikel turutingimustel ja teie tehtud uuringute põhjal vähemalt 50 000 dollari eest edasi müüa.
- Ärge ülehinnake seda või muidu ei müüda, ärge ülehinnake ja jätke raha lauale. Kuid parem on see alahinnata ja lihtsalt mitte olla paindlik oma küsitava hinna suhtes läbirääkimiste ajal, kui ülehinnata ja mitte keegi ei tule seda vaatama.
Samm 3. Pakkumise saamisel kaaluge olukorda hoolikalt
Ärge mingil juhul astuge läbirääkimistesse, kus kauplete pakkumistega edasi -tagasi. Kui nad teile pakkumise teevad, peate neile alati ütlema: "Ma mõtlen selle üle ja võtan tunni aja pärast teiega ühendust". Võtke natuke aega, et sellele mõelda. Ärge alustage ostjaga pakkumistega edasi -tagasi kauplemist, võtmata vähemalt tund aega. Üks asi, mida saate teha, kui olete ostjaga koos ja nad ütlevad: „Kuidas on nii palju…”, öelge neile: „Okei, võtan selle pakkumise vastu ja lähen kohvi jooma ja tulen ühes tagasi tund aega, et teile teada anda."
See on nii tähtis, sest tõenäoliselt pole nad teile piisavalt pakkunud ja nüüd soovite pakkumisele vastu hakata. Mida saate teha, on see tund aega oma loenduri pakkumise struktureerimiseks. Näiteks kui nende pakkumine on peaaegu see, mida soovite, kuid mitte päris, tulge tagasi ja öelge midagi sellist, et "okei, ma võtan teie pakkumise vastu, kuid ma ei jäta seadmeid maha". Nad võivad sellega hästi hakkama saada ja see moodustab teie 5000 dollarit, mille oleksite kaotanud, kui oleksite kiirustanud läbirääkimistele
Samm 4. Mine müügiga edasi
Teie kodu ostja soovib saada tingimuste kõrvaldamiseks ajaraami. Üldiselt, kui teil on pakkumine, on ostja teie kodu suhtes tõsine. Kui nad vajavad pikendamist, andke see ainult siis, kui muud tegevust on vähe või üldse mitte. Kuid kui saate oma koju endiselt palju muid pakkumisi või võib -olla tunnete, et te ei saa nii head tehingut, kui esialgu arvasite, siis ärge pikendage tingimuste kuupäeva, muutes seega pakkumise kehtetuks. See võimaldab teil võtta oma varupakkumise, mis võib olla parem ja tugevam.
Üldiselt aga tahad olla hetkel leplik, et tehing edukalt läbi viia. Seega, kui nad tahavad oma peret kolmandat korda kohale tuua, laske neil seda vaatama tulla
Samm 5. Otsige üles oma järgmine projekt
Nüüd, kui ostja on tingimused kõrvaldanud, võite hakata otsima uut kinnisvara ostmiseks või proovima leida teist, mida ümber pöörata, nagu te seda tegite. Päeval, mil nad omandavad, peate olema "väljas". Varsti pärast nende omandamist saate müügist saadud kasumilt suure rasva. See tähendab, et kui te seda uude koju ei kanna, ostate lõpuks. Üldiselt on parem jätta need tulud koju.
Ärge võtke raha välja ja minge raha kulutama. Parem on efekti kombineerida ja lubada oma rahal tööle minna järgmisel ostul, kui raisata see ostlemisele ja ekstravagantsusele. Muidugi, ostke endale mõne suure summa eest puhkus, kuid laske ülejäänud kasum teie kasuks tööle järgmisesse koju või mõnda teise investeeringusse, kus see teenib teile veelgi rohkem raha
Näpunäiteid
- See on suur trend. Kuid see tähendab ka palju konkurentsi. Kui kavatsete seda teha, lugege seda kindlasti. Kuid pidage meeles, et enamik koduseid ümberpööramise saateid, raamatuid ja materjale keskendub vanemate kinnisasjade ja raskustes olevate kinnisvarade ümberpööramisele, millest mõned võivad vajada renoveerimist, ja see on hoopis teine pallipark. Sellepärast peaksite kaaluma uhiuusi kodusid, kus ehitaja soovib väikese kasumi saamiseks lihtsalt likvideerida. Mõned ehitajad tahavad lihtsalt välja pääseda või peavad "välja minema" ja müüvad tasulisel vaheajal.
- Kui teie kodu tuleb vaatama palju inimesi, näiteks mitu inimest päevas, võite oma kinnisvara alahinnata. Te ei saaks nii palju, kui teie hind poleks nii madal, et inimesed arvavad, et see on palju, ja see pole teie eesmärk. Teie eesmärk on olla "konkurentsivõimelise hinnaga", kuid siiski suutma teenida kasumit.
- Proovige leida see, mida nad nimetavad "kindla tasuga" kinnisvarafirmaks. Nad saavad teie kirje teie piirkonna populaarseimas MLS -is, võimaldades teistel kinnisvaramaakleritel teie kodu müüa. Kuid nad võtavad ainult "kindlat tasu", mis säästab sageli kinnisvaramaaklerite vahendustasudest umbes 40%.
- Kui ostate kodu, kui te pole lepingute ja läbirääkimiste täitmisega juba väga kursis, proovige saada advokaat ja/või kinnisvaramaakler, kes oleksid kohal ja töötaksid teie nimel. Ilma nendeta võib müüja proovida määrata tingimusi, mis võivad teile haiget teha, ja te ei pruugi seda isegi teada. Nii et soovite, et teie meeskonnas oleksid mõned kogenud spetsialistid, kes nõustaksid teid enne punktiirjoone allkirjastamist kodu ostmiseks või müümiseks.
Hoiatused
- Kirjutage tegevuskava hoolikalt välja, kuni viimase punktini. Kaaluge kõiki plusse ja miinuseid. Kuidas see mõjutab teie kodust elu, kas teil on perekond, kellele mõelda, kuidas see teie tööd mõjutab ja kas saate lubada vara kandmiseks ootamatuid kulusid, kuni saate selle ümber pöörata?
- See on põhiline ülevaade sellest, kuidas seda tehakse. Tegelete suurte rahasummadega ja olete teatud tingimustel, mis võivad vea korral maksta palju raha. Teisisõnu, olge väga ettevaatlik. See on mõeldud inimestele, kes on valmis tegema oma kodutööd, märkima oma "i" ja ristama kõik oma "t". Mitte neile, kes hakkavad rumalalt lihtsalt sisse tormama ja "tiibu ajama". Pidage meeles, et nende tehingutega sõidetakse palju.
