Maja ümberpööramine hõlmab suhteliselt odava kodu ostmist (sageli sulgemist), selle parandamist ja kasumiga müümist. See on ettevõtmine, millega kaasnevad mitmed riskid ja mõned potentsiaalselt tulusad hüved. Maja turule valmistamiseks on vaja ka palju vaeva näha. Kui olete huvitatud kodu ümberpööramisest, kuid teil pole sissemakseks palju raha, on ka teisi võimalusi, mis võimaldavad teil siseneda maja vahetamise turule.
Sammud
Meetod 1/6: oma finantside hindamine
Samm 1. Hinnake oma riskitaluvust
Maja teenimine kasumi saamiseks hõlmab mitmeid kulusid, sealhulgas kodu sissemakse, hüpoteek, intressimaksed, kinnisvaramaksud, kinnisvara sulgemiskulud, kontrollid, load ja töövõtjate tasud. Need kulud lisanduvad kiiresti ja ümberpööratud maja ei pruugi kasumiga müüa. Enne kui otsustate, kas jätkata maja ümberpööramisega, peaksite endalt küsima:
- Mida teha, kui maja kohe maha ei müü? Kas maja oleks võimalik kasutada näiteks üürikinnisvarana? Kui teil pole mõistlikku varuplaani, kui ümberpööratud maja müügiga läheb midagi valesti, võiksite oma plaanid ümber hinnata.
- Kas potentsiaalne kasum on märkimisväärse kaotuse riski väärt? 2015. aastal said majad, mille hind oli alla 50 000 dollari, negatiivset tulu. Teisest küljest andsid kodud hinnaga 100 000–200 000 dollarit keskmist brutotootlust 44%. Pidage meeles, et maja müümine, milles te pole kunagi elanud, võib kaasa tuua ka suuri maksumakseid, mis võivad teie kasumimarginaali oluliselt vähendada.
- Kas teie investeerimispartnerid suudavad vältida võimalikku kaotust?
- Kas olete uurinud kohalikke kinnisvaraturge, ümberehitamise kulusid ja lubasid? Maja ümberlülitamise edukaks saamiseks peate end harima kohalike koduhindade, koolipiirkondade, vastutustundlike töövõtjate ja kinnisvaraeeskirjade kohta.
Samm 2. Mõtle oma võimele pakkuda „higi omakapitali“ja selle töö väärtust
Higi omakapital viitab väärtusele, mida võite oma tööga oma kodule lisada. Näiteks kui olete osav katusekatja või litsentseeritud torumees, võite ehk mõne koduse remondi ise ette võtta. See vähendab teie üldkulusid ja vähendab laenamist.
- Võtke kindlasti arvesse pööratud majaga töötamiseks kuluvat aega. Ka teie ajast on väärtust ning maja ümberpööramine võib mõnikord aega võtta kuid. Mõelge, kas muud ajaveetmise viisid võivad olla tulusamad või nauditavamad.
- Veelgi olulisem on see, kas rahalist panust panustavad partnerid leiavad, et teie higi omakapitalil on mingit väärtust? Kui jah, siis kui palju väärtust nende kõva sularahaga võrreldes on?
- Kindlasti järgige kõiki kohalikke eeskirju, kui teete koduseid remonditöid. Arutage oma plaane kinnisvaraadvokaadi või kohalike eeskirjade nõukoguga, kui vajate ehituse või remondi heakskiitu.
Samm 3. Tea oma krediidiskoori
Kui teil pole raha ümberpööratud maja jaoks, peate oma esialgsete kulude katmiseks võtma laenu. Ükskõik, kes teie laenuandja on - partner, pank või eralaenuandja -, peate tõendama, et teil on võimalus oma laen tagasi maksta. Teie krediidiskoor peegeldab teie krediidiajalugu, teie võimet laenu tagasi maksta ja teie üldist võlakoormust. Mida parem on teie krediidiskoor, seda suuremad on võimalused tagada laen taskukohase intressimääraga.
- Seal on mõned erinevad krediidireitingusüsteemid, kuid üldiselt on teie krediidiskoor number kuskil 300–850. Mida kõrgem on teie skoor, seda parem on teie krediit.
- Iga 12 kuu tagant saate oma krediidiskooriga tasuta aruande, külastades aadressi
Samm 4. Parandage oma krediidiskoori
Kui teie krediidiskoor on liiga madal, et saaksite laenu tagastada maja ümberlükkamiseks, võiksite võtta aega oma krediidiskoori parandamiseks. See võib võtta aega, kuid see võib pikas perspektiivis olla kasulik. Veelgi enam, mida parem on teie krediidiskoor, seda tõenäolisem on, et suudate maja ümberpööramisest tuleneva võimaliku kahjumi ära hoida. Krediidiskoori parandamiseks saate:
- Makske oma võlad õigeaegselt ära. Kui teil pole head võlgade tasumise ajalugu, ei saa te ümberpööratud maja jaoks korralikku laenu tagada.
- Hoidke oma üldine võlakoormus miinimumini. Vältige krediitkaardi tasakaalu säilitamist, kui saate.
- Kasutage krediidilimiite ainult äärmisel vajadusel. Ärge omage rohkem krediitkaarte, kui vajate oma igapäevaeluks.
- Kaitske oma identiteeti. Jälgige oma krediitkaarditehinguid ja krediidireitingut, veendumaks, et varas või häkker pole teie identiteeti varastanud. Võtke oma teabe kaitsmiseks mõistlikke turvameetmeid. Näiteks ärge logige sisse oma internetipangasüsteemi, kui te pole turvalises parooliga kaitstud võrgus.
Samm 5. Rääkige finantsnõustajaga
Finantsnõustaja saab vaadata teie praegust finantsolukorda ja aidata teil kindlaks teha, kui suure riski võite endale lubada, kui võtate osa maja ümberlükkamisest. Finantsnõustaja võib aidata teil koostada ka kulude katmise plaani, isegi kui teie ümberpööratud maja müümine võtab kaua aega või nõuab täiendavat remonti.
Samm 6. Tehke äriplaan
Maja edukaks ümberpööramiseks peate oma otsused tegema loogika ja uurimistöö, mitte emotsioonide alusel. Enne kui alustate laenuandja leidmist ja maja ostmist, on mõistlik koostada kindel äriplaan. See plaan peaks hoidma teid targa investeeringu tegemisel õigel teel ning pakkuma potentsiaalsetele laenuandjatele ja partneritele kindlust, et saate kasumit teenida. Teie äriplaan peaks sisaldama järgmist:
- Kodu maksimaalne ostuhind, mille te ümber pöörate.
- Nõutavate linnaosade loend, kus oma otsingut sihtida. Pöörake erilist tähelepanu koolipiirkondadele, naabruskonna turvalisusele ja selliste mugavuste lähedusele nagu kauplused ja ühistransport.
- Maksimaalsed remondi- ja ümberehituskulud, mida saate endale lubada.
- Nimekiri usaldusväärsetest, taskukohastest, litsentseeritud töövõtjatest, kes saavad edukalt remonti teha.
- Mõistlik hinnang ümberpööratud kodu järelremondiväärtuse (ARV) kohta. Ideaalis on esialgne müügihind mitte rohkem kui 70% kodu ARV -st.
- Tunne, kes on teie ostja ja mida ta tahab. Kas teie ostja on tõenäoliselt pensioniealine paar? Noor ärimees? Paar lastega? Sõltuvalt naabruskonnast võivad teie potentsiaalsed ostjad soovida kodust väga erinevaid asju. Mõelge, kes on teie tõenäoline ostja ja mida nad oma majast vajaksid. Näiteks kui vaatate kodu ümberpööramist suurepärase koolipiirkonnaga naabruses, võiksite kaaluda ümberehitust, mis on mõeldud väikelastele.
- Konkreetne ostja. Mõnel juhul võite enne maja ümberpööramist ostja järjekorda panna. Sel juhul on teie riskid ja üldkulud palju väiksemad.
- Plaan, kuidas laenu tagasi maksta, kui midagi läheb valesti. Ärge pöörake maja ümber, kui te ei suuda oma kulusid katta, isegi kui teie müügiga peaks midagi valesti minema. Näiteks võite ostja läbi kukkuda või avastate probleemi kodu vundamendiga. Tehke oma äriplaanis vigade varu ja mõelge võimalikele võimalustele, kuidas vältida hilinenud müüki või ootamatuid kulusid.
Meetod 2/6: partneri leidmine
Samm 1. Leidke investeerimispartner
Kogenematute majakeppide kõige levinum viis turule sisenemiseks on investeerimispartneri leidmine. See on eriti oluline neile, kellel pole raha sissemakseks või esmaseks remondiks. Investeerimispartner tarnib osa või kogu stardiraha vastutasuks osa kasumist.
Võiksite kaaluda sellise partneri leidmist, kellel on palju sularaha, kuid kes pole huvitatud kodu ostmisel või viimistlemisel tehtavatest töödest. Kuigi teie partner tarnib sularaha, saate te oskusteabe ja tööjõu
Samm 2. Looge aktiivne võrgustik
Investeerimispartneri leidmiseks peaksite oma kogukonnas arendama mitmeid isiklikke ja professionaalseid kontakte. Levitage sõna, et olete partneriga investeerimisvõimalusest huvitatud. Võimalike partnerite leidmiseks on mõned võimalused:
- Aktiivsete kinnisvarainvestorite uurimine. Võtke ühendust edukate ja kogenud kinnisvarainvestoritega, kes võiksid kaaluda teie võimaluste kasutamist.
- Kinnisvarainvesteeringute klubiga liitumine. Paljudel kohalikel kogukondadel on kinnisvarainvesteeringute klubide kohalikud peatükid. Kui liitute, on teil juurdepääs kohalikele inimestele, kes võivad teie huvisid ja entusiasme jagada.
- Kohtumisrühmaga liitumine. Meetup -rühmad on sotsiaalsed klubid, millel on mõnikord teatud teemad, sealhulgas kinnisvara. Kasutage kohtumisrühma oma sotsiaalse võrgustiku laiendamiseks.
- Sõna levitamine pere ja sõprade seas. Arutage oma unistust majade ümberpööramisest nendega, kes on juba teie sotsiaalvõrgustikus, näiteks pere, sõprade ja töökaaslastega. Võimalik, et nad saavad teid ühendada teistega, kes jagavad teie huve või soovivad kinnisvarasse investeerida.
- Oma kinnisvarainvesteeringute klubi loomine. Kui teie naabruskonnas pole veel kinnisvarainvestorite klubi, võite moodustada oma peatüki. Reklaamige Craigslistissa ja kohtumisveebisaitide kaudu, et leida mõttekaaslasi.
Samm 3. Konsulteerige advokaadiga
Investeerimispartnerluse sõlmimisel on oluline, et te ei tugineks lihtsalt suulistele kokkulepetele. Veenduge, et kõik tehingud kajastuksid allkirjastatud lepingus. Konsulteerige äri- või kinnisvaraadvokaadiga, veendumaks, et mõlemad pooled on kokkuleppega rahul. Treenige kindlasti eelnevalt:
- Kes katab mis kulud
- Kuidas jaotatakse kasum
- Kes katab võimalikud võlad ja kohustused
- Kes täidab konkreetseid ülesandeid (näiteks töövõtjate palkamine)
- Pange tähele turvaseadusi, mis reguleerivad investeeringute edendamist, ja investorite kohtuvaidluste võimalust, kui sündmused ei toimu plaanipäraselt
Samm 4. Võtke see üks tehing korraga
Mõned kinnisvarapartnerlused töötavad suurepäraselt; teised ebaõnnestuvad täielikult. Ärge sulgege end pikaajaliselt partnerlusse, enne kui teate, kui hästi te oma partneriga koostööd teete. Selle asemel võtke see üks maja korraga ja hinnake, kas teie partnerlusel on potentsiaali olla tugev ja püsiv. Võtke arvesse, kas rahaline tootlus töötas ootuspäraselt või mitte.
3. meetod 6 -st: kõva raha laenu tagamine
Samm 1. Uurige kõva raha laenuandjaid
Kõva raha laenuandja on ettevõte, kes laenab üksikisikutelt raha ühe intressimääraga ja laenab selle raha teistele eraisikutele palju kõrgema intressimääraga. On palju ettevõtteid, mis on spetsialiseerunud kinnisvarainvesteeringute, näiteks ümberpööratud majade rahastamisele. Kasutage oma suhtlusvõrgustikku või Interneti -katalooge, et leida oma piirkonnas kõva raha laenuandja.
Samm 2. Tunnistage kõva rahaga laenude lisakulusid
Raske rahaga laen on tõenäoliselt lihtsaim laen, mida saab esmakordselt kodutõstjale, kellel pole palju sularaha, tagada. Samas on see ka üks riskantsemaid võimalusi. Kõvarahaga laenude intressimäärad kipuvad olema palju kõrgemad kui tavalised pangalaenud, 8–15%. See võib tõsiselt vähendada teie potentsiaalset kasumit ümberpööratud majast.
Samm 3. Koguge kokku oma finantsdokumendid
Enne kui kõva raha laenuandja teile raha laenab, peate esitama neile põhiteabe oma finantsstabiilsuse ja maja ümberpööramise plaanide kohta. Tõenäoliselt tahavad nad uurida teie maksudokumente, krediidireitingut ja palgatõendeid. Hoidke oma dokumendid käepärast, et näidata oma laenuandjale, et olete nende jaoks väärt investeerimisvõimalus.
Samm 4. Makske esialgne 2-10% tasu
Teine kõva rahaga laenude lisakulu on esialgne tasu, mida sageli nimetatakse punktideks. Enamik tasusid on 2-10% ümberpööratava maja hüpoteegi maksumusest. See raha annab teie laenuandjale teatud tagatise ja on teie rahalise elujõulisuse tõend.
Samm 5. Keerake maja kiiresti ümber
Enamik kõva raha laene piirdub kinnisvara või ehituse ostmise ja taastamisega ning võib kesta kuus kuni 24 kuud. Kõva rahaga laenud ei sobi pikaajalisteks investeeringuteks kõrgete tasude tõttu. Parim on kasutada kõva rahaga laene kinnistutel, mida saate kiiresti ümber pöörata, et tagada, et te ei maksa taevast kõrgeid intressimäärasid.
Meetod 4/6: eralaenu tagatis
Samm 1. Kaaluge eralaenuandjat
Eraisikust laenuandja on eraisik, kellel on likviidset raha, kes on valmis teile etteantud intressimääraga raha laenama. Erinevalt kinnisvarapartnerist, kes jagab kasumi teiega, võtab eraisikust laenuandja teilt enne sularaha pakkumist lihtsalt intressimäära. Paljudel juhtudel on eralaenuandja intressimäärad madalamad kui kõva raha laenuandja. Kuid eralaenuandjat võib olla raskem leida.
Samm 2. Puudutage oma laenuandjate sotsiaalset võrgustikku
Paljudel juhtudel leiate eralaenuandja oma sotsiaalvõrgustiku kaudu. Kui teate sugulast, sõpra või töökaaslast, kellel on lihtsalt sularaha, siis võite selle raha laenata ja neile intressi maksta. Ideaalse stsenaariumi korral võidavad kõik: teie laenuandja saab teenida täiendavat intressi ja teie saate oma ümberpööratud majast kasumit teenida.
Samm 3. Olge teadlik võimalikest riskidest
Kui kavatsete kindlustada eralaenuandja, veenduge, et nii teie kui ka teie laenuandja oleksid teadlikud selle tehingu võimalikest riskidest. Mõelge, mis võib juhtuda, kui te ei saa ümberpööratud majast kasu. Kas saate endiselt intressimakseid teha? Enne eralaenuandja otsimist kaaluge oma võimalusi. Selle suhte säilitamiseks peate selle isikuga õigeaegselt tagasi maksma.
Samm 4. Pidage meeles, et usaldus on võti
Ärge kasutage eralaenuandjat, kui soovite nendega koostööd jätkata. Usaldus on eralaenude põhikomponent ja peate näitama, et suudate tehingu lõpuni vastu pidada. Kui teil õnnestub, võib teie eralaenuandja olla valmis aitama teil tulevasi kinnisvarainvesteeringuid rahastada.
Meetod 5/6: pangalaenu tagatis
Samm 1. Küsige oma pangast laenu
See valik ilmneb teie esimesel majapööramise ajal vähem tõenäoliselt, kuid see on proovimist väärt. Kui teil on hea krediit ja kindel äriplaan, võib teie pank anda teile laenu maja ostmiseks. Need intressimäärad on tõenäoliselt kõrgemad kui tavaline hüpoteeklaen 20% sissemaksega, kuid tõenäoliselt madalamad kui paljud kõva rahaga laenud.
Pank laenab tõenäolisemalt ehitusvahendeid, kui saate kinnisvarale selge pandiõiguse anda
Samm 2. Arutage oma pangaga oma äriplaani
Kui teil on lootust pangalaenu saada, vajate kindlat äriplaani. Kindlasti arutage oma uuringuid oma pangaga, et näha, kas nad peavad teid väärt investeeringuks.
Meetod 6/6: oma vara kasutamine
Samm 1. Hinnake oma käibevara
Isegi kui teil pole maja ümberpööramiseks palju sularaha, võib teil siiski olla varasid, mis aitavad teil saada krediidiliini odava kodu ostmiseks. Uurige oma kodu, pensionikontosid ja krediidilimiite, et näha, kas mõnda neist saab sissemakse tegemiseks kasutada.
Samm 2. Puudutage oma IRA -d
IRA (Independent Retirement Account) on pensionisõiduk. Raha väljavõtmisel enne 59,5 -aastaseks saamist on ette nähtud tõsised maksutrahvid. Esmakordsete koduostjate puhul on siiski erandeid. Kodu ostmiseks võite kasutada kuni 10 000 dollarit oma IRA -st. Arutage seda võimalust oma finantsnõustajaga, et veenduda, kas kasutate raha õigesti ja et teid ei karistata.
Pidage meeles, et oma IRA-st raha väljavõtmine võib kahjustada selle pensionikonto pikaajalist kasvupotentsiaali. Hoiduge riskidest, mis kaasnevad pensionikontode liiga varase vähendamisega
Samm 3. Kaaluge kodukapitali krediidiliini
Kodukapitali krediidiliin (või HELOC) on teie jaoks potentsiaalne võimalus, kui teil on juba kinnisvara. HELOC pakub teile kiiret sularahaallikat ja peate maksma intressi ainult HELOCilt laenatud raha eest. Näiteks võib teil olla HELOC, mille väärtus on 75 000 dollarit. Kui aga laenate sellest summast 10 000 dollarit, maksate intressi ainult 10 000 dollari eest.
- Olge oma HELOC -iga väga ettevaatlik: kui te oma laenu õigeaegselt tagasi ei maksa, on teil oht kodu kaotada.
- Pidage meeles, et HELOCi intressimäärad võivad olla kõrgemad kui eralaenuandjate laenud.
Samm 4. Kaaluge krediitkaartide kasutamist
Krediitkaardid on veel üks kiire sularaha allikas, kui kavatsete need väga kiiresti ära maksta. Krediitkaartide intressimäärad võivad olla väga kõrged-18–20%. Kuid te ei sea ohtu ühtegi oma vara, nagu teeksite seda HELOCi puhul. Võite kaaluda krediitkaartide kasutamist väiksema panusega ostude tegemisel kodu vahetamise ajal, näiteks ehitusmaterjalide ostmiseks kodukaupade poest.
Näpunäiteid
- Enne investeerimisotsuse tegemist tehke alati matemaatika. Hinda ka oma aega ja tööjõudu.
- Pidage meeles, et teil võib olla parem tulu muul viisil, näiteks kasutades oma aega lisavahetuste tegemiseks või investeerides oma vaba raha aktsiaturule. Käsitlege kinnisvara vaid ühena paljude võimaluste hulgast: ärge lukustage end kinnisvarasse enne, kui olete selle läbi mõelnud.
Hoiatused
- Samuti on äärmiselt oluline olla oma investoritega täielikult läbipaistev ja öelda neile, et on tõenäoline, et nad kaotavad teie tehingu pealt raha. Ausus on parim poliitika, eriti kui investeerite teiste inimeste raha.
- Olge ettevaatlik, et kui kogute raha mis tahes ettevõtmiseks, mille kavatsete seda raha investeerimiseks kasutada, peate järgima föderaalseid ja kohalikke juhiseid. Enne kui hakkate maja ümberpööramise jaoks raha koguma, konsulteerige kindlasti oma advokaadiga.
- Ärge kohtlege majapööramist nagu rikkaks saamise skeemi. Kuigi see võib olla tulus, kaasneb sellega tohutuid riske. Majade ümberpööramine on ka kasumlik ainult siis, kui investorid kulutavad kinnisvarauuringutele ja koduparandustele palju aega ja energiat.
- Ärge lõigake nurki. Laenutage litsentseeritud, kindlustatud töövõtjaid, kellel on hea maine. Laske oma kinnisvara alati põhjalikult üle vaadata. Hankige load enne renoveerimist. Nende sammude vahelejätmine võib kaasa tuua suuremaid kulusid.
